8.64%
доходность аренды / год
True Real Estate · инвестиционное предложение
Lyvin Melasti Villas
Две частные виллы F2 и F3 с прямым видом на океан · Melasti (Букит, Бали) · 195 м², 2 спальни · право аренды 38 + 50 лет · сдача в 4 квартале 2028
Lyvin Properties × True Real Estate
Комплекс уже построен и работает — это не обещание на бумаге
Первая очередь Lyvin Melasti уже построена и принимает гостей. По ней есть реальные цифры — заполняемость, выручка, отзывы, а не только прогноз. Виллы F2 и F3 — новая очередь того же комплекса.
+40%
Виллы 1-й очереди дорожали: старт $680 тыс. → перепродажи $950 тыс.+ к концу стройки
9.6 / 4.97
Оценки гостей: Booking 9.6 · Airbnb 4.97 · Agoda 9.7 · Google 4.95
$61,371
Прогнозируемый доход виллы в год · 8.64% — ожидаемый ROI
Это прогноз по расчёту виллы (реалистичный вариант). Реальные цифры работающей очереди за 3 квартала — в блоке ниже.
Коротко о предложении
Суть предложения
Две частные виллы F2 и F3 в уже работающем курортном комплексе Lyvin Melasti (Букит, юг Бали). Каждая — 195 м² (105 м² внутри + 90 м² терраса с бассейном), 2 спальни со своими ванными, полностью с мебелью. Цена $710,000 за виллу (≈ 12 млрд IDR). Главное — у обеих прямой вид на океан, который не перекроют будущие постройки.
Сдаёт в аренду и управляет сам застройщик Lyvin Properties (он же оператор). По реалистичному расчёту: чистый доход $61,371 в год, это 8.64% годовых при заполняемости ~70% и средней цене ночи ~$504. Плюс к аренде — рост цены самой виллы: объекты 1-й очереди перепродавали к концу стройки с $680 тыс. до $950 тыс.+
Прогноз доходности · вилла F2 / F3
Вилла
F2 / F3 · вид на океан
$710,000
Цена · ≈ 12 млрд IDR
195 м²
Площадь · 105 м² внутри
2 спальни
с санузлами · меблирована
38+50 лет
Право аренды + продление
Доходность · год
расчёт по вилле · реалистичный
$61,371
Чистый доход / год
8.64%
Доходность аренды
$132,038
Выручка / год · загрузка 70%
11.57 лет
Срок окупаемости (аренда)
Реальные результаты работающей очереди · III кв. 2025 – I кв. 2026
Реальные цифры, не прогноз
Комплекс работает с июля 2025. Ниже — реальные результаты двухспальной виллы 1-й очереди за три квартала. Выручка и чистый доход растут квартал к кварталу: проект только набирает обороты (цена ночи пока ниже целевых $420), а доходность уже на уровне прогноза.
Динамика по кварталам · на одну виллу
Выручка / квартал
III кв. 2025
IV кв. 2025
I кв. 2026
| Период | Загрузка | Цена/ночь | Выручка | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|
| III кв. 2025 · июль–сен | 51% | $276 | $12,966 | $6,109 |
| IV кв. 2025 · окт–дек | 65% | $299 | $17,961 | $8,736 |
| I кв. 2026 · янв–мар | 71% | $315 | $20,161 | $9,260 |
| 9 мес · итог | — | — | $51,088 | $24,105 |
Источник — финансовый отчёт застройщика «Melasti Villa Q3–Q1» (по месяцам, пересчёт из рупий в доллары по курсу периода). Чистый доход — это то, что остаётся после всех расходов: комиссий управляющей компании и площадок, сервисного сбора, налогов, расходов на содержание и ремонт.
Рост за 9 месяцев
+55%
Выручка за 9 месяцев
+52%
Чистый доход за 9 месяцев
51% → 71%
Заполняемость · в марте 96.8%
$276 → $315
Цена за ночь · цель $420
Что это значит для F2 / F3
~46%
Реальная чистая маржа — как в расчёте
≈ $37,040
В пересчёте на год по последнему кварталу (растёт)
$61,371
Цель по расчёту на полных ценах
Источник отчётности
Финансовый отчёт работающей очереди по месяцам, III кв. 2025 – I кв. 2026 (первоисточник цифр выше).
Открыть финансовый отчёт ↗Ключевые преимущества
- Комплекс уже работает. 1-я очередь построена и принимает гостей — есть реальные цифры по доходу, а не только прогноз
- Доказанный рост цены. Виллы 1-й очереди перепродавали с $680 тыс. до $950 тыс.+ ещё на стройке
- Прямой вид на океан из F2 и F3 — здания стоят уступами по склону, поэтому вид не перекроют
- Melasti, Букит — премиальный район юга Бали, в нескольких минутах от пляжа. Рядом Bvlgari, Alila, Six Senses, Karma Kandara
- Застройщик Lyvin Properties — премиальный девелопер и оператор аренды с лучшими оценками гостей на площадках бронирования
- Инфраструктура: ресторан ближневосточной кухни, панорамный бар, 25-метровый бассейн, тренажёрный зал и SPA
- Право аренды (leasehold) 38 лет с возможностью продлить ещё на 50
- Гибкая рассрочка: от 30% взноса до сдачи, оплата банковским переводом или криптовалютой
Материалы и ссылки
Рендеры экстерьера
Нажмите на плитку, чтобы открыть и листать
Рендеры интерьера
Нажмите на плитку, чтобы открыть и листать
Планировка виллы
2 спальни с санузлами, гостиная, полноценная кухня, рабочие зоны, приватная терраса с бассейном. Общая 195 м² · внутренняя 105 м² · терраса и бассейн 90 м².
Расположение F2 и F3 · мастер-план
Красным выделены виллы F2 и F3 (новая очередь). Рядом — уже сданные виллы 1-й очереди, сьюты, лобби и паркинг.
Вид на океан и рельеф
Реальный вид с уровня вилл. Прямой горизонт океана формируется за счёт природного рельефа и разницы уровней застройки.
Схема перепада высот: виллы расположены каскадом на склоне, поэтому вид F2 и F3 не перекрывается соседними строениями.
Расчёт доходности · вилла $710,000
Выручка по месяцам
Выручка / месяц
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
| Месяц | Заполняемость | Цена/ночь | Выручка |
|---|---|---|---|
| Янв | 80% | $624 | $15,475 |
| Фев | 70% | $504 | $9,878 |
| Мар | 70% | $504 | $10,937 |
| Апр | 55% | $344 | $5,676 |
| Май | 70% | $504 | $10,937 |
| Июн | 70% | $504 | $10,584 |
| Июл | 80% | $624 | $15,475 |
| Авг | 80% | $624 | $15,475 |
| Сен | 70% | $504 | $10,584 |
| Окт | 55% | $344 | $5,865 |
| Ноя | 55% | $344 | $5,676 |
| Дек | 80% | $624 | $15,475 |
| Год | 70% | $504 | $132,038 |
Выручка по месяцам = дни × заполняемость × цена ночи (реалистичный расчёт, посуточная аренда). За год: выручка $132,038 · средняя заполняемость 70% · средняя цена ночи $504.
Структура расходов · год
Налог · 10%$13,20410.0%
Комиссия площадок бронирования$11,8839.0%
Управляющая компания · Lyvin$26,40820.0%
Сервисный сбор$6,6025.0%
Операционные расходы$12,5709.5%
Всего расходы · $70,667 · 53.5% от выручки
Итог по году
Выручка
$132,038
Расходы
$70,667 · 53.5%
Чистый доход
$61,371
Рентабельность · 46.5% · доходность 8.64% · окупаемость 11.57 лет
Сезонность · заполняемость и цена ночи по месяцам
Заполняемостьцена за ночь — снизу
Янв$624
Фев$504
Мар$504
Апр$344
Май$504
Июн$504
Июл$624
Авг$624
Сен$504
Окт$344
Ноя$344
Дек$624
Средняя заполняемость 70% · средняя цена ночи $504. Вариант — реалистичный. Что вычитается из выручки: налог 10% → комиссия площадок 10% → управляющая компания 20% → сервисный сбор 5% → расходы на содержание 17%. Источник — рабочий расчёт по вилле.
Детальная информация о проекте
Локация · Melasti (Букит)
Melasti — премиальный район на юге Бали (полуостров Букит):
- В нескольких минутах от одного из лучших пляжей Бали — Melasti Beach
- Премиальное окружение: рядом Bvlgari, Alila, Six Senses, Karma Kandara
- Растущий спрос на премиальную аренду в этой части острова
Параметры и наполнение виллы
Площадь
вилла F2 / F3
195 м²
Общая
105 м²
Внутренняя
90 м²
Терраса и бассейн
Сроки и право
статус
4 кв. 2028
Срок сдачи
38+50 лет
Право аренды + продление
- 2 спальни со своими ванными — удобно для двух пар или семьи
- Рабочие места — для удалённой работы и долгого проживания
- Просторная гостиная и полноценная кухня
- Своя терраса с бассейном
- Полностью с мебелью, готова к проживанию и аренде
Цена $710,000 · расчёт — по внутренней площади 105 м² ($6,762/м²).
Условия оплаты и бронирования
- Первоначальный взнос — от 30%
- Рассрочка до завершения строительства (ежемесячно или поквартально)
- Оплата — банковский перевод (SWIFT) в EUR / USD / IDR или криптовалюта
- Индивидуальный график платежей под инвестора
- Бронирование — виллу можно зарезервировать на 10 дней, депозит $2,000 (возвратный)
Застройщик · Lyvin Properties
Lyvin Properties — премиальный застройщик и управляющий отелями на Бали. Делает небольшие камерные проекты и сам ими управляет — так сервис и доход остаются под контролем.
Оценки гостей
работающие объекты Lyvin
9.6 · 9.7
Booking · Agoda
4.97 · 5.0
Airbnb · Tripadvisor
4.95 · 10.0
Google · Trip.com
Команда
основатели
Александр и Виктория
Соковых
Основатель и архитектор
Lyvin Properties
Оценки — из материалов застройщика. Объекты Lyvin стабильно в топе среди девелоперов Бали. О Lyvin писали 27 раз в туристических медиа с августа 2025 (Time Out, Urban List, The West Australian, Honeycombers), охват ~281 000 просмотров.
Инфраструктура комплекса
- Ресторан ближневосточной кухни
- Панорамный бар
- Бассейн 25 м
- Тренажёрный зал
- SPA
- Консьерж и управление арендой
Сервис и управление — под Lyvin Properties.
Статус и ход строительства
1-я очередь — сдана
Виллы и отельная часть первой очереди построены и работают, принимают гостей.
Новая очередь · F2 и F3
Две виллы с прямым видом на океан продаются по закрытой предпродаже.
4 квартал 2028
Плановый срок завершения строительства F2 и F3.
Контакты